近一周内,包括合生创展、富力地产、碧桂园、花样年、新城控股、上海宝龙实业、福晟集团等10家房地产企业陆续中止了公司债发行。据市场机构不完全统计,中止发行债券累计金额接近500亿元。是因为融资成本上升吗?未来融资还将继续收紧吗?

负债率攀高 大型房企着手主动去杠杆

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近日,金地股份有限公司宣布,公司拟公开发行2018年第二期公司债券30亿元,债券所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。中天金融集团股份有限公司称,拟非公开发行2018年度公司债券60亿元。

在近一周内,10家龙头房企中止公司债的发行,累计金额接近500亿元。对于房地产企业来说,只要能够融到资金就是好的,而如今的中止发债更多的是大环境和监管层带来的影响。

市场机构统计显示,房地产行业整体负债率再创新高。WIND资讯数据显示,2017年全年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,为2005年以来的最高位。在136家上市房企中,负债超过百亿元的房企有67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,万科、绿地控股、保利地产等企业负债均超过3000亿元。

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永利游戏,综合房地产上市公司一季报数据,截至2018年一季度末,房地产行业资产负债率仅次于银行和非银金融。一季度136家房地产开发企业中,有近40家公司资产负债率超过80%,占比接近26%,近一半企业资产负债率超过70%。

根据Wind统计数据显示,在2017年,126家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比2016年,增长幅度达到34%,平均负债率达到了惊人的79.1%,相比去年上升1.85个百分点,已经十分接近80%的红线,其中,35家上市房企资产负债率已经超过了80%。万科、绿地、保利三家龙头企业的发债规模已经超过5000亿元,万科甚至达到了惊人的9786.7亿万,逼近万亿大关。

中原地产首席分析师张大伟表示,从今年一季度情况看,房地产企业盈利情况良好。不过,随着调控的影响逐渐显现,信贷政策收紧,企业资金成本上涨,房地产企业的利润率将有所降低,部分企业资金链开始吃紧。

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2017年以来,金融监管力度逐步加强,多个部门陆续表示要规范购房融资行为,银行、信托、证券交易所等相继出台政策,对房企融资规模、渠道、方式等作出进一步规范,对企业的资质审核与资金管控更加规范和严格,推动房地产行业持续去杠杆和降风险。

高杠杆率已经成为房企常态,对于进入还债期的房企来说,发行公司债无疑是暂时解决问题的方法之一。然而近年来高层对房地产市场的政策是持续收紧的,对房地产市场去杠杆的目标规划明确,上市房企借新补旧的行为显然如此目标相左,由于前几年的疯狂扩张,到2018年,债务集中到期,今年迎来了近2000亿的高额还债额,在当前宏观上金融政策可能收紧的形势下,给房企发债适当降温,也是防范金融风险的需要。房地产公司发债中止只是暂时,长期来看,通过发行公司债还是房地产公司融资的主要渠道之一。

受监管收紧影响,近两年国内房地产发债规模大幅萎缩。中国指数研究院最新研报显示,前两年,房地产行业的融资环境相对宽松,公司债发行条件放宽,推动房地产债券发行呈井喷式增长。2015年房地产发债6682亿元,2016年发行量进一步飙升至1.15万亿元,同比扩张72%。但自2016年四季度起,房企发债政策收紧,2017年房企发债规模大幅下降。WIND数据显示,2017年房地产企业共发行公司债85支,总规模940.8亿元,较2016年的7955.5亿元下降88.17%。

中国指数研究院相关负责人分析称,2018年以来,房地产企业融资进入监管最严厉时期,各房企融资状况分化加剧,伴随金融监管加强,主动去杠杆成为房企控风险的重要策略。例如,恒大提出,到2018年末资产负债率从71.1%下降到60%左右,2019年末下降到55%左右;五矿地产与融信也表明,未来企业将进一步降低净负债率。有业内人士认为,在金融监管加强以及“房住不炒”的调控基调下,房企去杠杆持续主动推进,房地产行业的金融风险持续降低。记者
高伟

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