晨报记者 李锐 实习生 孙子清

  在酝酿许久后,以房养老终于进入实施阶段。不过,引来的争议和质疑也不小。3月20日,保监会发布通告,决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点。也就是说,“以房养老”开始正式实施了。不过,针对实施细则,市场争议和质疑之声更大。

  首批试点四个城市

  即为试点,那参与的城市肯定有限。就从保监会的发文来看,首批试点城市只有四个,即北京、上海、广州和武汉。而从实施“以房养老”的最基本投保要求来看,即年龄达到60岁以上且拥有房屋完全独立产权的老人,才能申请“以房养老”。首批试点的四个城市,基本囊括了国内一线大城市,人口结构老龄化较为突出。

  所谓以房养老的保险方案,就是“老年人住房反向抵押养老保险”,是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房屋抵押给保险公司,继续拥有房屋居住权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房屋处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

  之前,“以房养老”的另一模式——“住房反向抵押贷款”或称“倒按揭”就已经实施,其具体实施措施与上述的保险版大同小异。中信银行早在2011年就针对中老年客户发行了专属借记卡“信福年华卡”同时推出养老按揭业务,客户将房屋抵押后,中信会按月将养老金发放给客户。除中信外,浦发银行也有类似业务,但是无论是哪家银行,目前为止参与到“倒按揭”中的客户数量都不多。

  两种模式客户选择

  同时,此次《征求意见稿》还提出了“以房养老”保险的两种模式——参与型和非参与型,二者在增值收益方面有所不同。

  其中,参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益,通过定期评估,对投保人所抵押房屋价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。

  此外,对于“以房养老”,保监会还是给保险公司设置了参与门槛。《征求意见稿》对保险公司提出的要求包括:开业满5年;注册资本不低于20亿元;申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。

  不仅如此,保监会对保险公司参与“以房养老”还提出总量限制,而对客户的首次贷款金额上限也作出明确规定。

  市场四大争议亟待解决

  对于上述细则,市场似乎并不买账,并引发较大争议。

  争议一,商业机构主导。从目前来看,以房养老的积极倡导者,基本都是市场机构,比如保险、银行等。要是养老金、社保主导也就算了,保险、银行等都是商业机构,说白了主要还是为了赚钱而来,那一切规则的目的就很明确,就是如何把这部分人的“房子”变成另一块“唐僧肉”。

  争议二,房屋永远增值。尽管长远不敢说,但上述城市的房价,目前已经是黑云压顶,下跌的概率明显要大于上涨。而从目前的试点方案来看,以房养老的一个重要前提,就是房价的永远上涨,否则这个保险产品几乎无法推出。

  争议三,参与门槛过高。此次《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点是有总量限制的。该《征求意见稿》要求试点期间,单个保险公司开展试点业务,接受抵押房屋的评估价值合计不得超过:4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。

永利游戏,  若以一家保险公司的总资产为1000亿元为例,其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×200亿元+0.2%×800亿元=9.6亿元。事实上,寿险公司中总资产超过1000亿元的公司并不多。也就是说,不具备大面积推广的价值,所以圈定了很小的范围。

  争议四,反悔权仅仅15天。为了充分保护客户的“反悔权”,征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”,比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。但是,15天的反悔期,真的会够吗?还是要给客户留有更大余地。

  此外,中国人自古就有养儿防老和家产传后的传统观念,房屋所有人只拥有70年(商用50年)的房屋居住权,以及如何为参与保险的房屋估值定价等,都是摆在面前的现实问题。

  养老社区更受青睐

  而从目前,包括合众、泰康、平安等保险公司,均已推出或即将推出养老社区,这从目前的市场反响来看,明显更有操作性和实用性。

  以合众人寿为例,其打造的国内首个复合型养老社区——合众优年养老社区,打破居家养老、社区养老和机构养老等三种养老模式不兼容的现状,建立功能、优势更全面的新型养老模式。既保留了居家养老的亲情与舒适环境,又配套大量社区娱乐休闲场所,实现丰富社交,更通过专业机构服务确保照料的持续性与专业化。目前合众优年养老社区入住的价格构成为房屋租金+医疗服务。以合众人寿养老社区为例,一室一厅租金为1500元/月,医疗服务为2000元/月,总价为3500元/月。真正面向中等收入人群。

  此外,泰康人寿也与2012年推出国内首个保险产品与养老社区相结合的综合养老计划——“幸福有约终身养老计划”。在“幸福有约”计划中,“乐享新生活养老保险”提供从约定年龄开始按月领取的年金,投保这款保险后客户便有资格入住“泰康之家”养老社区,保险利益可用于支付社区房租和居家费用。

 

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